Droit des affaires à Grenoble, Echirolles et Chambéry : votre avocat rédige votre bail commercial
Le bail commercial est le contrat de location d’un bien immobilier dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local loué doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail commercial est strictement réglementé d’où l’importance d’établir ce contrat dans les formes. Notre société d’avocats spécialisés en droit des affaires, Arthae, implantée à Echirolles près de Grenoble et à Chambéry, a plus d’une fois dû intervenir à cause de conflits liés à des baux commerciaux. En effet, il est simple de trouver sur internet des formulaires de création d’un bail commercial, mais nous vous mettons en garde car plusieurs obligations ne sont souvent pas respectées.
Le contrat de bail commercial pour quelle activité
Dans un bail commercial, le local doit être administrativement dédié à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Dans le cas contraire, il convient d’effectuer un changement d’affectation de local, c’est le cas lorsque le propriétaire d’un local destiné à l’habitation souhaite le louer à un commerçant pour qu’il exerce son activité. Attention, car si un locataire signe un bail d’habitation afin d’y exercer une activité commerciale, il ne bénéficie pas des règles s’appliquant aux baux commerciaux.
Si le bail contient une clause « tous commerces » alors toute activité commerciale peut être exercée dans le local. Par contre, si le contrat de bail contient une clause déterminant la nature de l’activité, une activité différente ne pourra y être exercée. Dans ce cas, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial. Toutefois, la nature de l’activité peut changer si le bailleur donne son accord ou à défaut, si le locataire a recours à la procédure de déspécialisation.
Les mentions obligatoires au bail commercial
Sans forme particulière, voici les informations et documents obligatoires au contrat de bail :
- L’identité et l’adresse du bailleur et du locataire ;
- Le type de commerce ou d’activité à exercer dans le local ;
- Le montant du loyer et des charges ;
- Le moyen de règlement du loyer ;
- Le droit au renouvellement du bail ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre bailleur et locataire ;
- La durée du bail ;
- Le mode de résiliation du bail ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic amiante ;
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
- Une annexe environnementale (annexe verte) pour les surfaces supérieures à 2 000 m².
Le bail commercial : durée, renouvellement, résiliation
Un contrat de bail commerciale est conclu pour au moins 9 ans. La durée doit dans tous les cas être déterminée. Lorsque se terminent les 9 années, le bail commercial est renouvelé pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. Si le bailleur souhaite résilier le contrat, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire. Toutefois, le propriétaire peut récupérer son bien au terme du bail ou à la fin d’une période de trois ans, en cas de construction, de démolition, pour y habiter personnellement si les locaux comprennent un logement… Dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut reprendre son local s’il obtient un jugement de condamnation de son locataire. Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 », sauf clause contraire pour les baux supérieurs à 9 ans. Il devra le signifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la fin des périodes triennales. Toutefois, le congé peut être pris de manière anticipée en cas par exemple d’incendie du local, de départ à la retraite ou à cause d’une invalidité. Notons des cas particuliers pour lesquels les règles de durée et de renouvellement sont différentes : les baux pour les activités saisonnières et les baux dérogatoires.
La pratique du « pas de porte »
Une clause non obligatoire au contrat de bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée appelé aussi « pas de porte » sous forme numéraire. Cette somme est calculée en fonction de l’emplacement du local commercial et de la clientèle éventuelle. À ne pas confondre avec le dépôt de garantie qui pour sa part est restitué au locataire lorsqu’il quitte les lieux et s’il s’est acquitté de ses obligations contractuelles. Ce dépôt de garantie ne doit pas servir à couvrir les loyers impayés, mais simplement les réparations d’éventuelles dégradations par le locataire…
Pour la rédaction de votre bail commercial à Chambéry, Grenoble et aux alentours, n’hésitez pas à contacter Arthae.